Mémento Gestion immobilière 2023 (extraction)
Liste des charges locatives récupérables- 62590
La liste des charges récupérables est issue du décret 87-713 du 26 août 1987 (voir le texte reproduit au n° 63751).

Elle comprend les catégories de charges suivantes :

• Les dépenses d’électricité, d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations des ascenseurs et des monte-charges ;

• Les dépenses relatives à l’eau froide et chaude, au chauffage des locaux privatifs des locataires et des parties communes, ainsi que les dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations des appareils correspondants ;

• Certaines dépenses relatives aux parties communes intérieures au bâtiment (électricité, entretien de propreté, de la minuterie et des tapis) ou aux équipements divers (ventilation, interphone) ainsi qu’à l’hygiène (élimination des rejets, désinsectisation et désinfection, entretien et vidange des fosses d’aisances) ;

• Certaines dépenses relatives aux espaces extérieurs (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux) telles que celles relatives à l’électricité, aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant (ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, graines et plantes sous certaines conditions, etc.) ainsi qu’à l’exploitation et l’entretien courant (coupe, désherbage, arrosage, etc.) ;

• La taxe de balayage et la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.
  Il peut être dérogé à cette liste par des accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable et conclus conformément à l’article 42 de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986 (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 23, al. 5).
  Les facturations auxquelles donnent lieu les contrats d’entreprise ou autres que le bailleur entend rendre opposables à son locataire doivent distinguer les charges récupérables des autres (pour un contrat de vente de chaleur : Cass. 3e civ. 9-3-2005 n° 01-18.039 : RJDA 7/05 n° 793), étant précisé que, depuis la loi ENL du 13 juillet 2006, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise récupérable sur le locataire correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur (Loi du 6-7-1989 art. 23, al. 8). Précisions
  a. En sus des charges, le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives dont une liste indicative est fournie par le décret du 26 août 1987 (n° 63752), sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, les malfaçons, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 7, d).
  b. Le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci. Peu importe que le locataire utilise ou non un équipement collectif en état de marche dont il pouvait jouir : les charges correspondant à cet équipement collectif sont récupérables sur le locataire dès lors qu’elles sont visées par le décret du 26 août 1987 (CA Reims 1-7-1993 : Loyers et copr. 1994 comm. n° 49).
  c. L’article 88 de la loi ENL, qui a posé le principe selon lequel le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise récupérable sur le locataire correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur, n’a pas de caractère interprétatif et rétroactif ; il régit immédiatement les effets à venir des situations juridiques en cours (Cass. 3e civ. 19-3-2008 n° 07-10.704 : RJDA 6/08 n° 618 ; Cass. 3e civ. 9-12-2008 n° 08-10.061 : RJDA 3/09 n° 187).
  d. Sur le remboursement des charges d’assainissement, la Cour de cassation a confirmé l’interprétation stricte de la liste des charges récupérables auprès du locataire en refusant de considérer que les frais de dégorgement des colonnes d’eaux usées, des boîtes de branchement des eaux usées et des colonnes eaux-vannes soient récupérables, la liste issue du décret 87-713 du 26 août 1987 n’envisageant, au titre des charges d’élimination des rejets, que les frais de personnel et, au titre des frais de dégorgement, que l’entretien et la vidange des fosses d’aisances (Cass. 3e civ. 13-6-2012 n° 11-18.740 : Loyers et copr. 2012 comm. n° 225 note B. Vial-Pedroletti). Toutefois, dans un précédent arrêt, la Cour de cassation avait considéré que les frais de détartrage des colonnes de chutes, de branchement d’eaux usées et d’eaux-vannes pouvaient être assimilés à l’élimination des rejets (Cass. 3e civ. 6-12-1995 : Loyers et copr. 1996 comm. n° 105).
  Dépenses d’eau chaude, de chaleur et de froid
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• De manière générale, les compteurs individuels d’eau chaude sont obligatoires dans les immeubles collectifs, sauf pour certains bâtiments. Les frais de combustibles afférents à la production d’eau chaude, ou les deux tiers du montant de la facture d’eau chaude lorsque les frais de combustible ne sont pas individualisés, sont répartis entre les logements en fonction des relevés des compteurs. Le complément de la facture d’eau chaude, correspondant aux frais fixes, est réparti entre les locataires selon les modalités définies par le bailleur pour chaque immeuble.
  Les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation doivent être équipés de compteurs individuels d’énergie thermique permettant la répartition des frais de chauffage (CCH art. L 174-2). Lorsque leur installation n’est pas techniquement possible, ou entraîne des coûts excessifs au regard des économies d’énergie attendues, des répartiteurs doivent être installés pour mesurer la consommation de chaleur (CCH art. R 174-2, R 174-3, R 174-4). Les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures ou égales à 120 kWh/m2 par an sont équipés de compteurs individuels d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage. La mise en service des installations dont la consommation est supérieure à un seuil fixé par arrêté devait avoir lieu au plus tard le 25 octobre 2020 (CCH art. R 174-6 ; Arrêté ETLL1232630A du 27-8-2012 modifié par Arrêté TRER2016318A du 24-7-2020). Les appareils de mesure installés à partir du 25 octobre 2020 doivent être relevables par télérelève, mesure généralisée à l’ensemble des appareils à compter du 1er janvier 2027 (CCH art. R 174-7).
  Les frais de chauffage afférents à l’installation commune sont divisés, d’une part, en frais de combustible ou d’énergie et, d’autre part, en autres frais de chauffage (frais relatifs à la conduite et à l’entretien des installations de chauffage et frais relatifs à l’utilisation d’énergie électrique notamment) (CCH art. R 174-8).
  Ces obligations sont applicables aux installations centrales de froid (CCH art. L 174-2). Le dispositif mis en place pour la répartition des frais de refroidissement est similaire à celui des frais de chauffage (CCH art. R 174-2, R 174-3, R 174-7, R 174-9).
  Tous les mois, le bailleur doit transmettre au locataire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son local privatif (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 6-2 ; CCH art. R 174-12 ; Arrêté TRER2016318A du 24-7-2020). Lorsque le locataire en fait la demande, le propriétaire bailleur met à disposition du fournisseur de services énergétiques désigné par le locataire les informations relatives à sa consommation passée de chaleur et de froid de son local privatif (C. énergie art. L 241-9-1).
   
• Les frais d’investissement et de grosses réparations incombent aux bailleurs, tandis que les dépenses d’entretien et de combustible, y compris la location des compteurs, sont récupérables auprès des locataires.